佛山寫字樓面積快趕上廣州瞭
佛山寫字樓存量變化圖
季華路是佛山寫字樓最為密集的區域之一。/佛山日報記者 廖曉東攝
2013年是佛山寫字樓市場風風火火的一年。保利中心、萬達中心、綠地中心等一大批超甲級寫字樓集中面市，一時間寫字樓供應猛增。據國際房地產顧問五大行之一的戴德梁行統計，2013年佛山寫字樓總供應量達304萬㎡，直逼廣州的328萬㎡。
2014年起，這一數據還將不斷刷新，業內預計2016年佛山寫字樓總存量將達443萬㎡，屆時將有超過100萬㎡的寫字樓"消化"不良。對此專傢表示，佛山寫字樓未來三年供大於求已成定局，提前做好市場分類引導規劃、刺激民企上樓辦公需求，或可助力寫字樓突圍。
數據：2013年新增寫字樓90萬㎡
208米高的環球國際廣場、220米高的綠地中心、248米高的保利中心、300米高的蘇寧廣場......近幾年，佛山寫字樓的高度在不斷被刷新。不同的高度 卻印證著同一個趨勢：佛山寫字樓正在加速升溫。無論是走在城市中心區還是鎮街地帶，到處都是寫字樓。在季華中央商務區，"老一輩"的發展大廈先是被金海廣 場、財富廣場等單體優質寫字樓搶盡風頭，接著伴隨寫字樓綜合體化的趨勢，又有萬科廣場、綠地中心等超甲級寫字樓項目大放異彩。千燈湖金融高新區雖人口密度 不及季華路，但擁有關註度高的產業後臺，吸引瞭萬達、保利、中海以及超過108傢金融企業的進駐，綜合體紮堆。佛山新城起步晚，但在售寫字樓就有保利中 心、金海M-CITY、星耀101，以及2013年年底入市的招商依雲國際等，未來勢頭強勁。
此外，在季華路以西，南海桂城以西、佛山 新城以南等鎮街地帶，優質寫字樓"告急"情況亦不再。憑借陶瓷、傢具、傢電、汽配等產業支撐，鎮街地帶的產業園區、企業總部大樓風生水起，令曾經污染嚴重 的產業區面貌一新。據戴德梁行數據統計，截至2013年，佛山現有優質寫字樓已達到304萬㎡，2013年一年新增寫字樓90萬㎡,與此相對應的是，廣州 截止2013年的甲級寫字樓為328萬㎡。
"這與2011年開始一系列住宅調控政策出臺，開發商開始尋找住宅以外的出路有關。而佛山商業尤其是寫字樓需求積累亦使得供應猛增。"戴德梁行廣州策略發展顧問部聯席主管及董事林力強介紹。
預測：到2016年將供過於求100萬㎡
進入2014年，伴隨著一座又一座寫字樓項目的竣工交投，市場仍將面臨著大體量的新增供應。
位於季華路商務區的綠地中心，春節後將開放寫字樓示范區，加推甲級寫字樓產品高層；綠地集團於季華六路以南競得的彩管廠地塊，也將規劃為一座大型城市綜 合體，包含高端寫字樓、五星級酒店、精品住宅等，總建築面積達90萬㎡，與既有的綠地中心相互呼應；位於季華七路北側的星星·凱旋國際今年下半年或將有商 業項目、寫字樓產品推出。
在千燈湖金融高新區，2014~2016年間將有12個寫字樓項目供應，新增體量超過50萬㎡。其中友邦金融中心二期、榮耀國際金融中心、智富大廈(民企大廈)、南海發展大廈等寫字樓將於2014年落成。
作為佛山新城交通樞紐中心的東平廣場，2014年也有機會揭開面紗。該項目涵蓋交通、住宅、酒店、商業、商務等，辦公面積達6萬㎡。蘇寧廣場、集成金融廣場等八大項目也將於今後兩三年推出。
佛山傳統城區也不甘寂寞。未來兩三年，祖廟的嶺南天地項目、瀾石的新鴻基瀧景項目也將有寫字樓產品推出。據戴德梁行預測，到2016年佛山寫字樓的供應 將達到443萬㎡，而2014年佛山市優質寫字樓需求面積約256萬㎡，2016年約340萬㎡，也就是說到2016年寫字樓供過於求將超過100萬㎡。
開發商：寫字樓不如公寓暢銷
在佛山寫字樓存量龐大、增量激增的背景下，新增海量寫字樓能否被"消化"，成為市場熱議的話題。或許2013年新增超甲級寫字樓的熱銷打消瞭一部分投資者的疑慮，但仍有一些項目坦言實際反響"麻麻"。
"寫字樓不如公寓暢銷。"依雲國際置業顧問汪先生坦言。依雲國際位於佛山新城，於2013年年底亮相，將推出寫字樓、商住型公寓及商鋪。據汪先生介紹， 目前寫字樓反響一般，市場供應量大、價格偏高、使用性質單一是主要原因。"在佛山新城， 就有保利中心、金海M-CITY、金海創意中心，還有蘇寧廣場等8大項目，以及幾塊商住地，到處都是寫字樓。"汪先生說道，"佛山正在升級轉型，未來需求 很大，但畢竟萬事開頭難。""對於佛山這樣的制造業為主的城市，未來隨著產業的升級和城市的升級，在一定程度上也會拉升寫字樓的需求。但未來肯定有些區或 區域的寫字樓過剩，也可能會有些區或區域寫字樓不足。總體上說，還是供大於求。"林力強解析道。
寫字樓供過於求，那麼租金情況如何呢？ 據瞭解，目前佛山寫字樓均價已經上升至1.47萬/㎡，其中甲級寫字樓售價已達1.5~2萬/㎡。此外據戴德梁行數據顯示，目前在租寫字樓的出租率基本可 達8成以上，配套成熟的中心地段出租率更超過9成。租金平均為55元/㎡/月，甲級寫字樓租金或可達到80~100元/㎡/月，但對比廣州仍有較大差距。 收益率方面則較為穩定，總體約4.49%。其中禪桂大部分優質寫字樓回報率超過5%，重點地區優質寫字樓收益率達到7%以上。但這並不代表著會一直樂觀， 據林力強預測，未來佛山寫字樓售價仍呈上升，租金將保持平穩或小幅下降，但空置率也將上浮。
機遇：政企合力，助民企上樓辦公
即便如此，佛山潛在的民營企業辦公需求令寫字樓市場憂中有機。佛山領先豐地產總經理助理李華宇介紹，政府啟動城市升級計劃，扶持民營企業轉型，發展第三 產業，是拉動寫字樓需求的利好。另一方面從客戶需求說，如今民企的生意來往更看重辦公"門面"，上樓辦公也是形勢所趨。"這是政府與市場合力的結果。"
如何助民企上樓辦公，緩解供過於求？林力強認為，引導寫字樓開發佈局尤為重要。"寫字樓的開發規劃，要結合不同區域、不同產業來佈局，引導同類型或接近 型的產業，將辦公、設計、後勤服務等的寫字樓匯合到一起，便於上下遊產業寫字樓辦公的公司聚集，也便於提供服務和管理。"林力強表示，佛山實體經濟較發 達，鎮街不少，且都有各具特色的制造業。分類引導好市場、及早謀劃佈局，不僅利於寫字樓的租售，且對於進場的商傢來說，能減低經營成本、提高辦事效率，是 個不小的吸引力。
除瞭寫字樓佈局、品質的提升，政府與開發商還相繼拿出更具吸引力的籌碼。據瞭解，目前鎮街多有都市型產業園區，如大瀝廣佛智城打造的電商園區、羅村的華南醫療器材城等，政府向一些龍頭企業提供減租、減稅的優惠，以鼓勵相關產業民企進園區。
另一方面，開發商也不惜做出讓利。此前綠地中心相關負責人曾向記者透露，綠地集團將借助自身在華東片區的影響力，為華東優質產業進佛山牽線搭橋。另外， 為響應佛山政府對優質中小企業的扶持，綠地中心或可考慮以減租甚至短期免租的方式，讓這些企業有機會體驗超甲級寫字樓的辦公環境。星星集團副總裁陳偉榮亦 表示可為引進龍頭企業做出讓步，"一傢銀行進駐帶來的效應不止是一傢銀行，而是包括它的同行，以及上下遊的所有相關行業。這種集群效應將使人才增多，也帶 動瞭這一片區的商業、餐飲、娛樂等氛圍的形成。"
專傢建議
新增寫字樓如何"突圍"？
戴德梁行廣州策略發展顧問部聯席主管、董事 林力強：
引導寫字樓開發佈局尤為重要
寫字樓的開發規劃，要結合不同區域、不同產業來佈局，引導同類型或接近型的產業，將辦公、設計和後勤服務等的寫字樓匯合到一起，便於上下遊產業寫字樓辦公的公司聚集，也便於提供服務和管理。如廣州琶洲會展中心一帶、深圳華強北電子產業一條街，都是值得佛山借鑒的。
戴德粱行華中區物業及設施管理主管、董事 黎傢樂：
做好服務，租金過百不成問題
目前佛山寫字樓在為客戶提供的服務上，與一線城市仍有一定差距。優質的物業服務，不僅是提供綠化、安保、保潔，還包括公共管理、行政管理等諸多服務。
目前佛山寫字樓租戶完全有經濟實力接受較高的物管費。隻是有時租戶付出瞭高額物業費，卻沒享受到相應的服務。因此，佛山寫字樓物管服務還有極大的提升空間，整個市場服務做上去後，佛山寫字樓租金過百不成問題。
佛山領先豐地產總經理助理 李華宇： 發展第三產業能帶來辦公需求
寫字樓供過於求是一個無法回避的問題，但未來仍有一些刺激需求的因素。首先，佛山通過提高第三產業的比例，產業經濟值、企業數量也會增加，帶來可觀的辦 公需求。而從用戶需求角度講，民營企業的市場逐漸由國外轉向國內，客戶對辦公"門面"要求更高，民營企業本身也有上樓辦公的需求。
&2016哪家銀行信貸利率最低信貸年息emsp;文/ 佛山日報記者 林舒、廖曉東
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-01-17/08093882965.shtml
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