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內容來自sina新聞

分析稱香港房價下跌是前兆 內地樓市難逃重挫

  內地樓市重挫難逃,還有其深刻的內在原因。我們依然確定中國經濟處於長期上升的通道之中。在經濟長期向好、城市化沒有完成之前,中國房地產的長期向上趨勢也不會結束,但其過程也不可能一蹴而就。如股市牛市中會有小熊出現一樣,已經走瞭十多年大牛市的房市、已經升瞭數倍的房價,出現一次時間超過人們預測、房價跌幅超過人們預想的大調整是非常正常的。房價短期升幅過快、國民經濟增速跌至低谷、結構調整等等為樓市調整提供瞭內在需求,海外資本的撤離、人民幣連續大幅貶值或許隻是壓垮駱駝的最後幾根稻草。

  但是,此次香港房災的影響與當年最大的不同是,它所關聯,影響的范圍已經不是深廣局部地區,而是全國范圍瞭。以另一個一線城市北京為例,1月份北京市商品房住宅共成交6908套,成交面積74.42萬平方米。成交面積、成交套數環比、同比均蔞縮瞭四至五成。據有關部門監測顯示:全國43個主要城市住宅市場交易情況,超過九成的城市樓市成交量環比下降。這表明現在全國的樓市與香港、深廣基本上一體化。所不同的隻是時間快慢、幅度大小的區別。不同城市地區情況不一樣而已。內地從近年"鬼城"迭現,到三四線城市與一二線城市分化,到近期有的城市向公務員下達推銷商品房指標,恒大集團內部文件要求全體員工優惠促銷全國各地樓盤,以及杭州有樓盤降價引起原購房者沖擊售樓房,推倒沙盤,興業銀行下發通知,將地產夾層融資與地產供應鏈融資暫停至3月底,等等,無不表明全國樓市己經無法置身度外,正處於重挫前奏。

  其實,這個表象掩蓋瞭一個事實:香港的房災對內地的局部地區同樣帶來瞭近乎災難性的影響,這就是毗鄰港澳的深圳、廣州地區。深廣房地產市場在1997年至2004年數年間,一直與全國內地市場不同步:全國房價穩步上漲,而深廣房價則是隨著香港房價的下跌而不斷地向下調整,尋求支撐。當香港房價從最高點跌至谷底、跌去60%之時,深廣房價整體跌幅高達50%左右。以廣州五羊新城著名的"八景"高尚社區為例,房價從萬元跌至四五千元。

  與當年情勢相似的是深廣樓市。當年深廣樓市晚香港樓市半拍。當香港房價暴跌之時,高雄信貸融資貸款全省皆可處理深廣房價並不是同步暴跌,而是出現緊縮、滯脹、觀望,隻有少數先知先覺者降價促銷,拋售,撤離。現在的情況也正是如此。據南方都市報報道,廣州今年1月樓市環比雖然量價齊升,但漲幅減緩,十區兩市同比價格下跌2.4%。而近日,據廣州媒體最新的60個樓盤價格大調查發現,4個樓盤上漲,8個樓盤降價,多數樓盤按兵不動,而成交量均大幅萎縮。與去年同期價量齊升相比,已不可同日而語。

  近期,香港房地產市場負面新聞頻繁不斷:屯門兩幅住宅地塊標價以每平方英尺2000餘港元的低價售出,創下該地塊十幾年以來的最低價;元朗一樓盤最近一期的報價是每平方英尺約9200港元,而去年3月該樓盤的開盤價則高達每平方英尺1.71萬港元。兩者相較,降幅幾乎以減半論,成交慘淡,熱門地段流標,不一而足。其情其景,與1997年下半年以來的房災前期有著驚人的相似。

  但很少有人研究那次香港房災對內地房地產市場的影響。客觀地說,當時由於內地的經濟相對封閉,金融大鱷們無法像在東南亞國傢和地區那樣興風作浪。因而亞洲金融風暴對內地經濟、房地產的影響相當有限。加上1998年內地取消福利房分房,購買商品房的市場大爆發,房地產步入瞭長達十多年的大牛市。香港房災在大多數人看來如同隔岸觀火。

  相信人們對於1997年下半年爆發的亞洲金融風暴帶給香港樓市災難性的後果記憶猶新:房價猛烈下跌,大量中介代理行關門,港人所購房產成為負資產的比例激增,慘況持續數年,房價竟然跌去60%,哀鴻遍野。最後導致社會不穩,出現大規模示威遊行,特首被迫換馬。

  港房暴跌再現、內地樓市重挫難逃的根本原因在於經過多年經濟全球化,中國內地經濟與世界經濟,當然也包括香港經濟的融合程度加深,海外資本的一舉一動都牽一發而動全身。美國量化寬松政策的退出、人民幣匯率連續走低,對包括中國在內的新興市場的資金撤離,加劇瞭國內持續的緊縮貨幣政策帶來的錢荒。以亞洲首富李嘉誠為代表的海外資本大規模從內地、香港撤出,更是使兩地同病相憐,雪上加霜。

  暫且無法預測這次調整的長度和深度。但是歷史的經驗值得我們參考:首先"大澇之後有大旱"。股市可以從6200點跌至1600點,當年港房可以跌去六成,時間上看,當年港房調整到2004、2005年,長達六七年,股市更是從2007年至今尚在2000點附近掙紮;其次,各地調整應有很大差別。我們認為,一二線城市調整會相對小一些。特別是北上廣深一線城市,有著全國性的巨大剛性需求,理應相對安全;其三,內地樓市與香港樓市有個時間差,如何利用這個時間差調整自己的策略,是開發商、銀行、購房者、政府共同面對的緊迫課題。其四,丟掉幻想,準備鬥爭,不要心存僥幸心理。覆巢之下,焉有完卵。港房暴跌再現,樓市重挫難逃。五十步笑百步者必禍及自身。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-01/09492628445.shtml

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